Alle documenten die je nodig hebt voor een klassiek ontwerpdossier, heb je ook nodig om deze mini-competitie op te starten. Dat betekent alle documenten voor het ontwerp, inclusief stabiliteitsstudie en randvoorwaarden met betrekking tot onderhoud.
Indien er administratieve documenten van de stedenbouwkundige dienst beschikbaar zijn, is het aangeraden om ook die mee te sturen.
Terug naar
overzicht
Veelgestelde vragen:
Veelgestelde vragen:
Modulair wonen
Welke documenten zijn nodig om een mini-competitie op te starten?
Zijn de 3 laureaten verplicht een offerte in te dienen?
Neen, de mini-competitie aangaan, is niet verplicht. Iedere kandidaat neemt steeds de haalbaarheid in beschouwing om een design- & build-offerte op te maken binnen de vooropgestelde termijn.
Wat is de valkuil van deze formule?
Hoe concreter het project, hoe groter de kans op slagen. Is de stedenbouwkundige dienst die verantwoordelijk is voor de vergunning al geïnformeerd over het bouwprogramma? Anderzijds kunnen we beter een realistische inschatting van de kosten maken en heb je minder kans om voor onaangename verrassingen te komen staan als je voldoende voorstudies (archeologie, grondsondering, …) kan meesturen.
Mogen woonmaatschappijen contact opnemen met de laureaten?
Absoluut, het is aan de laureaten om de informatie over de raamovereenkomst aan te leveren aan de woonmaatschappijen. De contactgegevens vindt u hier op pagina 3.
Mogen grondgebonden woningen ook ingediend worden binnen de raamovereenkomst?
Ja
Is er een minimum of maximum op het aantal woningen?
Neen
Wat is de maximale bouwhoogte?
Hierop staat er geen beperking. De laureaten kunnen overschakelen naar een hybride structuur om in de hoogte te bouwen.
Is vernieuwbouw mogelijk?
Ja, dit is mogelijk. De laureaten mogen eveneens afbraak, de bouw van kelders, … op zich nemen.
Kunnen modules gedemonteerd worden?
Ja, dit is mogelijk.
Wat is de levensduur van houtskeletbouw?
De levensduur van houtskeletbouw is vergelijkbaar met traditionele bouwmethodes.
Is een extensief groendak mogelijk?
Ja, dit is mogelijk. Gelieve het duidelijk te omschrijven in het bestek, houd ook rekening met de FS3-tabel.
Zijn hellende daken mogelijk?
Ja, dit is in de huidige typologie niet voorzien, maar kan technisch wel uitgevoerd en aangeboden worden door de laureaten. Gelieve dit goed te omschrijven in het bestek. We raden u aan om onze laureaten hierover te contacteren om af te toetsen wat de mogelijkheden zijn.
Is een bezoek aan de laureaten mogelijk?
Ja. Indien u dit wenst, ontvangen de laureaten geïnteresseerden op hun productiesite en geven u er meer toelichting.
Welke werken mogen er buiten de modulaire woningen nog uitgevoerd worden binnen de raamovereenkomst?
Afbraak van bestaande woningen, bouwen van parkeerkelders, omgevingsaanleg, …
Het aanleggen van wegenis zit niet in de raamovereenkomst. Dit moet via een aparte aanbesteding. U mag wel een mini-competitie uitschrijven, nog voordat de wegenis is aangelegd.
Wat is de duurtijd van de raamovereenkomst?
Een intentieverklaring over een bepaald perceel waarvoor een mini-competitie voor uitgeschreven zal worden, moet gemeld zijn bij Wonen in Vlaanderen voor het verstrijken van de termijn (21/11/2027).
Zijn de woonunits nog steeds te bezichtigen?
Ja, u kan de woonunit van een laureaat bezichtigen op hun productiesite.
Is er een modelbestek dat woonmaatschappijen kunnen volgen?
Ja, dit vindt u hier.
Mogen er types gevraagd worden die niet in de raamovereenkomst opgevat waren?
Ja
Wat is de duurtijd van een mini-competitie?
Dit bepaalt de woonmaatschappij; de normale duurtijd is 12 weken na een vooraankondiging van 8 weken. Dit zal ook afhangen van het aantal gevraagde units en in welke mate de laureaten hun ontwerp moeten aanpassen om tot een goed voorstel te komen. En natuurlijk heeft ook de vraag naar parkeergelegenheid en afbraakwerken een invloed op de duurtijd.
Is een plaatsbezoek verplicht?
Neen, maar een bezoek kan u helpen bij een complex project.
Is er een kans op meerprijzen?
Neen, door de minicompetitie wordt het ontwerp en bijhorende prijs opgemaakt door de laureaten. De prijsverantwoordelijkheid ligt bij de laureaat. Kiest u na de mini-competitie bijvoorbeeld voor andere materialen dan de laureaat heeft aangeboden, dan kan dat natuurlijk wel invloed op de prijs hebben. Het ontbreken van een sondering e.d. kunnen ook voor een prijsverschil zorgen.
Kan het ontwerp nog aangepast worden na de mini-competitie?
Ja.
De FS3-tabel wordt dan aangepast bij het indienen van de omgevingsvergunning. Bij het bekomen van de stedenbouwkundige vergunning wordt de FS3-tabel gefinaliseerd. Op basis hiervan worden de subsidies bepaald door Wonen in Vlaanderen.
Dient de woonmaatschappij beroep te doen op een architect voor de uitvoering van de werken?
Dit is niet nodig, maar kan indien u dat wenst.
Hoe komt de informatie tot de woonmaatschappijen?
De woonmaatschappijen maken hun interesse kenbaar bij Wonen in Vlaanderen. De woonmaatschappijen ontvangen de 3 offertes die ingediend zijn voor de raamovereenkomst en gebaseerd zijn op 20 units op een fictief perceel. De woonmaatschappijen kunnen de laureaten daarna rechtstreeks contacteren. U vindt hier meer informatie.
Hoe zit de subsidie in elkaar?
U neemt hierover best contact op met Wonen in Vlaanderen.
Hoe kunnen we de laureaten contacteren?
Maatschap Dethier – B+architecten Industrieterrein Kolmen 1107, 3570 Alken Contactpersoon: Jeroen Gielen, j.gielen@groepdethier.be, +32 477 51 91 26 2.
Combinatie samenwerkingsverband Wolfe (Skilpod) – groep Van Roey en samenwerkingsverband AHArchitects – B-architecten Acaciastraat 17, 2440 Geel Contactpersoon: Toon-Bert Panis, Toon-Bert.Panis@skilpod.com, +32 476 36 24 46 3
CIT Blaton met architectenbureau Aché Terra Jean Jaurèslaan 50, 1030 Brussel Contactpersoon: Marjan D’Hose, mdhose@citblaton.be, +32 468 26 48 61
Kan de aanpak van het raamcontract ook nuttig zijn voor andere actoren (vastgoedinvesteerders, particulieren anderen…) voor modulaire woningen te realiseren?
De aanpak en uitgangspunten zijn niet beperkt tot deze raamovereenkomst maar kunnen daarbuiten evenzeer toegepast worden.
Fabrieksmatig bouwen (met kleindere foutmarges, minder afval en kortere doorlooptijd op de werf ) zijn voor alle mogelijke toepassing vanaf een zekere schaal nuttig en relevant.
Hoe wordt de kwaliteit van de gebruikte bouwmaterialen geëvalueerd en gegarandeerd?
Binnen het raamcontract ligt het aan de opdrachtgever de ingezonden offertes te beoordelen naar prijs en kwaliteit. Ook de kwaliteit van de voorgestelde materialen en levensduur worden daarbij zeker in rekening gebracht. Men kijkt daarbij naar de kwaliteit van met materiaal, zijn milieuimpact en daarnaast zijn duurzaamheid en onderhoudskost. Dit gebeurt nu nog kwalitatief maar zou zeker ook verder kwantitatief kunnen gebeuren aan de hand van gekende en reeds gebruikte tools (LCA etc…).
Is een wooneenheid met een slaapkamer voor max 2 personen enkel te gebruiken voor meergezinswoningen?
Wij denken van niet ; dit woningtype kan ook perfect gegroepeerd worden zonder dat daarbij gemene delen moeten ontstaan. In die zin blijven het dan heel kleine individuele woningen.
Zijn er naast kwalitatieve criteria ook kwantitatieve criterie opgenomen in het bestek?
Naast het uitgebreide criterium kwaliteit (met verschillende facetten) zijn er met deze methodiek weldegelijk kwantatieve criteria van toepassing. Zo is de prijs immers een kwantitatief criterium.
Daarnaast is ook de doorlooptijd als evaluatie en selectiecriterium een kwantitatieve parameter.
Men meet en rangschikt in beide gevallen de offertes op basis van numerieke en dus kwantitatieve elementen.
Waar vind ik de informatie over welke architect voor welk team werkt?
Elk van de 3 aannemers uit het raamcontract beschikt over een eigen architect waarmee zij hebben ingeschreven.
Voor de 3 teams zijn de architecten de volgende:
– Blaton : Aché Terra
– Dethier : B+ architecten
– Skilpod : B- architecten
Is er plaats voor andere leveranciers van houten modules in deze raamovereenkomst?
Binnen het huidige raamcontract zien we niet direct mogelijkheden.
Aangezien de vrije gronden met de dag schaarser worden is er meer toekomst voor renovatie en vervangbouw?
Naast vrije gronden waar het concept vrij eenvoudig kan toegepast worden, leent het product zich tevens voor vervangingsbouw. Mits goede voorbereiding, schaal en repetitie komt hier ook modulaire prefabouw voor in aanmerking. Dit ligt een pak moeilijker voor de renovatie waar men ervan vertrekt de structuur in de mate van het mogelijke maximum te behouden.
Men kan verder nadenken om onderdelen ook modulair te gaan vervangen : badkamers, technische ruimten etc…
Hoe kan ik in contact komen met Wonen In Vlaanderen?
U kan WIV bereiken via modulairewoonunits.wonen@vlaanderen.be
Wat zijn de bouwprijzen van modulaire woningen en hoe verschillen ze van traditioneel bouwen?
Voor dit raamcontract dienen we te voldoen aan hetzelfde financieringsplafond van (100% FS3-tabel) als andere (ook traditionele) aanbestedingsvormen.
Het grote voordeel zit in de korte administratieve periode en de snelle uitvoering.
Is de FS3-tabel een realistische (prijs) basis om mee te dingen bij dit type aanbesteding?
Absoluut.
Voor elke wedstrijd zijn alle laureaten er in geslaagd om via de DB-formule een offerte in te dienen onder de 100% van de FS3-tabel.
Kan er meer gerealiseerd worden met minder mensen?
Het is geen geheim dat projectleiders drukbezet zijn. Door de nieuwe procedure wordt hun werk eenvoudiger. De administratieve last wordt verminderd, maar de uitvoering is ook sneller.
Met dezelfde mensen kunnen er meer projecten gerealiseerd worden, zonder de werkdruk te verhogen, mogelijks zelfs, te verlagen.
Kan binnen de FS3-tabel kwaliteitsvol gebouwd worden?
Ja. We hopen dat we met het webinar al hebben aangetoond dat er mooie kwalitatieve ontwerpen kunnen gemaakt worden. Ook technisch heeft houtskeletbouw zijn kwaliteit en duurzaamheid in de tijd bewezen. Er zijn geattesteerde brandtechnische en performante akoestische oplossingen. De levensduur is vergelijkbaar met traditioneel.
Voor verder specifieke toelichting kunnen de laureaten steeds gecontacteerd worden.
Zit het gedeelte 'uitwerken van een stedenbouwkundige visie' mee in de kader-overeenkomst?
Dit is de basis van een minicompetitie. Bij een braakliggend terrein of bij vervangbouw waarbij er aan verdichting wordt gedaan zal dit steeds nodig zijn.
Kan het bestek voor het aparte ontwerp omgeving-infrastructuur pas opgestart worden als duidelijk is welk modulair ontwerp zal genomen worden?
De huidige ervaring is dat er reeds een visie is over de infrastructuur die het kader schept voor de minicompetitie. Deze infrastructuurvisie zal ook reeds besproken moeten zijn met het lokaal bestuur.
Lokale besturen verwachten soms dat er 1 bouwvergunning wordt aangevraagd voor infrastructuur en gebouwen.
Gaat dit apart dossier dan ook snel genoeg om op tijd uit te voeren?
Een parrallel traject maakt dit mogelijk.
Beperkt dit niet de rest van het project in de tijd?
Uiteindelijk zal dit nog steeds veel sneller gaan dan beide dossiers volledige traditioneel te behandelen.
Kan de uitvoering van de werken woningbouw ook gecombineerd uitgevoerd worden met de infrastructuurwerken?
Het raamcontract werkt met een financiering, terwijl infrastructuurwerken gesubsidieerd zijn. Dit kan een parrallel traject zijn, waarbij wel een gezamenlijke omgevingsvergunning wordt aangevraagd.
Verder zullen de dossiers wel gescheiden moeten zijn.
En voorafgaand, mag er een gezamelijke aanvraag tot omgevingsvergunning worden ingediend?
Dit is zeker mogelijk en reeds in voorbereiding.
Welke gevelafwerkingen worden als interessant beschouwd, rekening houdende met de mogelijkheden bij modulair bouwen enerzijds, en het onderhoud op lange termijn voor de maatschappij anderzijds?
Alle gevelafwerkingen zijn mogelijk. Dit kan gaan van hout, verschillende beplatingen, steenstrips tot een volwaardige gemetste baksteen.
Hetzelfde geldt voor bijvoorbeeld buitenschrijnwerk. Afhankelijk van de locatie of duurzaamheidsvraag kan dit gaan van hout tot PVC of aluminium.
Hoe robuust is de binnenafwerking?
De 3 laureaten werken met houtbouw, maar de binnenafwerking kan verschillen. Er moet steeds ontworpen worden volgens de richtlijnen van de VMSW. Het is de woonmaatschappij ook toegestaan om extra desiderata toe te voegen aan het dossier of bepaalde eisen te stellen.
Om de waaier aan mogelijkheden toe te lichten kunnen de laureaten ook steeds gecontacteerd worden.
Is maatwerk mogelijk op moeilijke sites?
Er wordt gewerkt met een modulair systeem. Echter is elke module aanpasbaar om een maximale ontwerpvrijheid te geven.
Kan er aangesloten worden op bestaande gebouwen?
Het is niet de bedoeling om in heel Vlaanderen exact dezelfde woningen te bouwen.
Geven de lokale RUP en verkavelingsvoorschriften niet te veel problemen, of kan er steeds gewerkt worden binnen de parameters en variabelen van de modulaire systemen?
Er werden reeds minicompetities uitgeschreven waarbij er tussen 2 wachtgevels moest gebouwd worden, met een positief resultaat.
Zodra de 3 aanbieders een voorstel hebben ingediend, in hoeverre is er dan keuzevrijheid tussen de aangeboden dossiers, welke selectiecriteria dien je te respecteren?
De selectiecriteria zijn vastgelegd in het voorbeeldbestek.
https://www.vlaanderen.be/sociaal-woonbeleid/sociale-woningen/realiseren-of-renoveren-van-sociale-woonprojecten/private-samenwerkingen/modulair-wonen-2023-mw2023
Het gewicht van de punten kunnen (gedeeltelijk) zelf gekozen worden. Na het ontvangen van de offertes dient een gunning te gebeuren. Na deze gunning kunnen nog (minimale) aanpassingen gebeuren.
Hoe kunnen we omgaan met de tijdelijke relocatie van huurders?
Het natuurlijk laten leeglopen van een woonwijk kan langdurig zijn met veel leegstand als gevolg. Door op een andere site sneller te bouwen, kan er een verhuisbeweging op gang komen binnen hetzelfde huurcontract. De leeggekomen wijk kan aangepast worden zonder langdurige leegstand.
De modulaire woningen worden gezien als een permanente woning, niet als een oplossing om bewoners tijdelijk op te vangen.
Hoe wordt er omgegaan met de parkeerverordening?
Deze moet steeds gerespecteerd worden. Indien een ondergrondse parkeergarage voorzien dient te worden kan dit binnen het raamcontract.
Is de afbraak bij vervangbouw ook mogelijk, of dient dit op voorhand gedaan te worden?
Binnen het raamcontract mag eveneens de afbraak opgenomen worden.
worden er Bio-based materialen gebruikt in de de constructie?
Ja, alle bouwers gebruiken bio-based materialen. We bouwen allemaal met hout, maar elk gebruikt een eigen bouwsysteem en daarbij horende materiaalkeuze.
Wat zijn de voornaamste verbeterpunten van het gehele proces volgens de huidige opdrachtergevers?
Afstemmen laureaten:
Een goed begin is cruciaal. Stem vooraf duidelijk de wensen van de opdrachtgever af met alle drie de laureaten. Zo kan het traject vlot en efficiënt verlopen.
Lopende trajecten:
Omdat niet altijd zichtbaar is hoeveel projecten tegelijk lopen, kunnen deadlines samenvallen. Door op voorhand af te stemmen met de laureaten, vermijd je dat een partij niet kan indienen.
Infrastructuurwerken:
Bij grotere projecten worden infrastructuurwerken in een apart dossier behandeld. Dit vereist een afzonderlijk traject wat wel zo goed als gelijk kan lopen met bouw van de wooneenheden.
Zijn er kwantitatieve duurzaamheidscriteria opgenomen in het standaard Bestek Modulair Bouwen 2023?
Er zijn geen kwantitatieve criteria opgenomen in het standaardbestek. Woonmaatschappijen kunnen er echter wel voor kiezen om deze zelf toe te voegen.
Is er een verschil in bouwkwaliteit over de tijd tussen modulair bouwen en traditioneel bouwen?
We hopen dat we met het webinar al hebben aangetoond dat er mooie kwalitatieve ontwerpen kunnen gemaakt worden. Ook technisch heeft houtskeletbouw zijn kwaliteit en duurzaamheid in de tijd bewezen. Er zijn geattesteerde brandtechnische en performante akoestische oplossingen. De levensduur is vergelijkbaar met traditioneel.
Voor verder specifieke toelichting kunnen de laureaten steeds gecontacteerd worden.
Kunnen jullie goede akoestische oplossing garanderen?
We hopen dat we met het webinar al hebben aangetoond dat er mooie kwalitatieve ontwerpen kunnen gemaakt worden. Ook technisch heeft houtskeletbouw zijn kwaliteit en duurzaamheid in de tijd bewezen. Er zijn geattesteerde brandtechnische en performante akoestische oplossingen. De levensduur is vergelijkbaar met traditioneel.
Voor verder specifieke toelichting kunnen de laureaten steeds gecontacteerd worden.
Kan een autonoom gemeentebedrijf voor geconventioneerde huurwoningen hier ook vanaf nemen?
Dit is niet mogelijk. De afnemers zijn vastgelegd in het bestek nl. de woonmaatschappijen, lokale besturen (gemeenten en OCMWS’s) en Wonen in Vlaanderen.
Betreft de infrastructuurwerken. Dient de woonmaatschappij als initiatiefnemer dit op te nemen en zijn het medewerkers van Wonen in Vlaanderen dat als bouwheer de werken realiseren ?
Tenlasteneming infrastructuur is niet mogelijk binnen dit kader. Hiervoor dient het klassieke traject gevolgd te worden.
Hoe kan landbouwgrond verkaveld worden voor een sociaal woonproject?
Dit is niet mogelijk zonder een wijziging van het gewestplan of in de RUP’s.
Klopt het dat het meest recente standaardbestek van Wonen in Vlaanderen dateert van 2015? Zijn de technieken die hierin worden beschreven nog up-to-date?
Het huidige bouwtechnisch bestek woningbouw dateert inderdaad van 2015. Wonen in Vlaanderen werkt volop aan een update. Intussen kan u uiteraard posten weglaten en toevoegen naargelang de specifiek toegepaste technieken in uw project.
Hoe wordt in de toekomst gekeken naar de FS3 tabel of een ander systeem, om ervoor te zorgen dat het beter kan beoordeeld worden in vergelijking met traditionele woningen, en ook financieel de competitie aankan met traditionele woningbouw?
Er wordt momenteel gewerkt aan een nieuwe versie van de simulatietabel. Deze zal rekening houden met recente ontwikkelingen en zal gebruikt worden voor zowel traditionele woningbouw als voor modulaire woningen.